Grünes Gold:
Holzimmobilien als Anlagetrend

Eine holzbasierte Modulbauweise kann die Bau- und Vorfinanzierungsphase um 30 bis 40 % verkürzen. Angesichts des Fachkräftemangels und der gestiegenen Finanzierungskosten macht diese Tatsache Holzimmobilien zunehmend interessant. Das gilt auch für qualifizierte Anleger, die mit längerfristigem Anlagehorizont in klimafreundliche und potenziell renditestarke Sachwerte investieren möchten. Zugespitzt gefragt: Kommt nach dem „Betongold“ jetzt das „grüne Gold“?

Tatsächlich sprechen die Entwicklungen auf verschiedenen Ebenen dafür, dass die Kategorie der Holzimmobilien weiter an Bedeutung gewinnt. 

• Politische Agenda. Immobilien verursachen rund ein Drittel der globalen CO₂-Emissionen, und in Europa entfallen 40 % des Energieverbrauchs auf den Gebäudesektor.¹ Angesichts dessen soll die Schweiz bis 2050 klimaneutral werden: Das im Juni 2023 vom Volk angenommene Klima- und Innovationsgesetz zielt auf verringerte Energieverbräuche und weniger CO₂-Emissionen. Politisch und regulatorisch ist nachhaltiges Bauen also zwingend.
• Überlegene Klimabilanz. Viele Bauteile der Holzimmobilien lassen sich sehr energieeffizient herstellen und standardisiert vorfertigen, so dass die Bauphase kürzer und weniger arbeitsintensiv ist. Zudem sind die Gebäude langfristige CO₂-Speicher: 1 Kubikmeter Bauholz bindet langfristig 1,7 Tonnen CO₂.² Über den Lebenszyklus hinweg lassen sich mit Holzimmobilien mehr als drei Viertel der Emissionen einsparen.³
• Veränderte Nachfrage. Anspruchsvolle Mieter legen verstärkt Wert auf ökologisch gebauten Wohnraum mit natürlichem Wohngefühl. Dasselbe gilt auf Unternehmensseite: Viele Firmen haben sich anspruchsvolle Klimaziele gesetzt, bis hin zu einem konkreten Netto-Null-Pfad. Daher wünschen sie sich Geschäftsräume mit grünem Profil und guten energetischen Eigenschaften. Eine überlegene Klima- und Energiebilanz wird immer mehr zum Schlüssel, um anspruchsvolle Mieter zu überzeugen und attraktive Mietrenditen zu erwirtschaften.

Wie verläuft die Entwicklung in der Schweiz und global?
Dazu zunächst ein Blick auf einige baufachliche Aspekte: Die Holzbauweise erlaubt einen besonders hohen Grad an Vorfertigung. Das verkürzt die Bau- und Vorfinanzierungsphase um 30 bis 40 % und erhöht die Planungs- und Kostensicherheit. Denn durch die Vorfertigung im Werk fallen arbeitsintensive Tätigkeiten auf der Baustelle weg, was angesichts des Mangels an Fachkräften sehr wertvoll sein kann. Der beschleunigte Bauablauf kann zudem die Gesamtbaukosten reduzieren. Dennoch lag der Anteil von Holz in Tragkonstruktionen in der Schweiz im Jahr 2018 bei gerade einmal gut 14 %. Der grösste Holzanteil fand sich in landwirtschaftlichen Gebäuden (knapp 40 %), und auch Unterrichts- und Bildungsinstitutionen setzten zu fast einem Viertel auf die Holzbauweise.⁴ 

Holzimmobilien: Deutlich verkürzte Bauphase durch steigenden Vorfertigungsgrad

Auch weltweit steigt der Stellenwert des konstruktiven Holzbaus jenseits von Ein- und Mehrfamilienhäusern. Ein Wohnheim für Studierende im kanadischen Vancouver hat beispielsweise stolze 18 Geschosse. Das 53 Meter hohe Gebäude war bei der Fertigstellung im Jahr 2017 das höchste Holzgebäude der Welt – und dank eines hohen Grades an Vorfabrikation stand es in nur 70 (!) Tagen. Zwei Jahre später ging es im norwegischen Brumunddal dann noch deutlich höher hinaus: Beim Mjøsa Tower2 besteht die gesamte Tragkonstruktion aus Holz. In der Schweiz ist derzeit das Holzhochhaus ‹Arbo› der Spitzenreiter (60 Meter Höhe). Doch auch dieses könnte schon 2025 von einem 80-Meter-Hochhaus in Zug übertroffen werden. Das in Hybridbauweise geplante Gebäude soll 28 Geschosse mit fast 200 Wohneinheiten, die Mehrzahl davon im preisgünstigen Segment.⁵ Das sind durchweg Grössenordnungen, die auch für qualifizierte und institutionelle Investoren interessant sind.

Sind Wohn- und Gewerbeobjekte aus Holz eine interessante Anlageidee?
Mit schnelleren Bauzeiten, einer kürzeren Vorfinanzierungsphase und einem attraktiven nachhaltigen Profil können Holz- und Holzhybridimmobilien für qualifizierte Anleger eine interessante Anlagealternative darstellen. Aufgearbeitet wurden die Renditeperspektiven etwa in der Studie ‹Holzbaukennzahlen für Investoren›, die Wüest Partner 2020 im Auftrag des Bundesamts für Umwelt BAFU erstellt hat.⁶ Die Studienautoren haben dafür acht Holzbauprojekte in der Deutschschweiz ausgewertet, mit Erstellungskosten jenseits von CHF 10 Mio. – also in einem Bereich, der für Investoren interessant ist. Der Studie zufolge entsprachen die Bruttoanfangsrenditen den Investorenerwartungen. Darüber hinaus zeigte die umfassende Investitionsrechnung, dass durch die verkürzte Bauzeit eine Steigerung des Markt- bzw. Landwertes um mehr als 2 % erzielbar ist.

Direktanlage in konkrete Holzimmobilien über einen Fonds möglich
Die Anlage in einzelne Immobilien kann für qualifizierte Anleger zeitaufwändig sein und zu einem «Klumpenrisiko» im Portfolio führen. Eine denkbare Alternative sind Fondslösungen, die Schweizer Holzimmobilien direkt erwerben – also nicht über Umwege wie beispielsweise ein Investment in börsenkotierte Immobiliengesellschaften. 

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